政府应“给力”租赁市场

“十二五”规划纲要（草案）中提出，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受本报和和讯网联合访谈时表示：按照中国现在的国情，要解决中国的房地产市场问题，其中一个很重要的方面就是要发展租赁市场，满足城市中低收入和中等收入家庭的租房要求。这里头牵扯到一个观念改变的问题。

    郭松海以德国房地产市场为例介绍，目前德国住宅市场供需平衡，全国8200万人口，住房总量近4000万套。德国住房自有住房率仅为42%，而租赁住房率为58%。换句话说，有一半多的德国人没有自己的房子，更多的德国人是选择租房。他直言德国的住房市场之所以健康，便在于德国一方面重视加强租赁市场法制建设和管理，例如该国制定了《房租价格法》、《住房中介法》，保障租房者的合法权益，稳定租房租金，防止市场的非法投机。与此同时，德国在发展住房租赁市场中，重视增加出租房源、地方政府以税收减免和生产者补贴等方式，扶持鼓励开发商投资建造租赁住房。另一方面，社会福利房则由政府赞助，房产公司或私人建造，提供市场以满足低收入者对住房的要求。“租赁和销售是住房市场中两种基本的流通和消费方式，住房租赁市场与住房买卖市场应该是两个并重发展的市场。”郭松海说，但当前中国租赁市场被边缘化，这种极大的市场结构的明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。因此今年全国两会上，他要提交提案，建议要增加租赁市场的供给，政府就要有所作为，要充分发挥宏观调控的作用。

政府要主动地运用税收杠杆，借鉴法国等国的经验做法，结合我国的现实，对1986年制定的《房产税暂行条例》加以补充修订，对持有环节闲置的住房产权所有人征税，因为住房看似闲置，实质是在投资经营待以增值。郭松海这样具体地阐述他的建议：不论是开发商捂盘惜售，还是拥有多处房产而又闲置的户主，开征房产闲置税，以税代费，可以迫使他们出租自有的房屋，增加市场的有效供给；以调整租赁市场的供需关系，进而可达到抑制房租、房价过快增长的目的，较快较好地满足大城市中低、中等收入家庭的居住租赁需求。“政府应为住宅租赁市场创造良好的法规政策环境，大力扶持住房租赁业和相关中介机构的发展，运用政策推进住房租赁业务；在增量结构中逐步扩大租赁比重，加大力度向存量市场拓展，改变长期以出售为中心的住房流通格局。”郭松海说，从长远来看，这对消费者和经营者是有利的，也有利于房地产市场健康的发展。